ASSEMBLEA  DI CONDOMINIO

L'assemblea è l’organo deliberativo del condominio e rappresenta nella sua sovranità la suprema volontà dei condomini. Le delibere condominiali, pur non risultando dalla fusione delle volontà dei condomini partecipanti, acquistano, tuttavia, una propria autonomia sia nei confronti degli stessi condomini sia nei confronti dei terzi estranei al Condominio. L’assemblea di condominio si compone, esclusivamente, dei proprietari delle unità immobiliari. In via generale può dirsi che i poteri dell’assemblea riguardano la disciplina delle cose comuni e non possono invadere la sfera delle proprietà individuali, fatte salve le limitazioni accettate convenzionalmente dagli interessati

ATTRIBUZIONI DELL’ASSEMBLEA

L’art. 1135 c.c. stabilisce che l’assemblea, in via ordinaria, provvede alla confer­ma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione; all’approva­zione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla rela­tiva ripartizione tra i condomini, all’approvazione del rendiconto an­nuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della ge­stione; alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se oc­corre, un fondo speciale.

Il limite che incontrano i poteri dell’as­semblea è quello rappresentato dalla proprietà esclusiva dei singoli condomini. Questa, infatti, non può essere menomata con l’imposizione di pesi, limiti o divieti, salvo che non sussista un titolo negoziale che lo consenta.

Nomina del presidente e del segretario

Nessuna norma impone la nomina del presidente e del segretario dell’assemblea, ma ragioni di opportunità e una prassi costante sono nel senso di procedere a tale nomina all’inizio dell’adunanza. Il presidente ha la funzione di verificare la regolare costituzione dell’organo deliberante controllando che tutti gli aventi diritto siano stati invitati, di dirigere la discussione, di verificare l’esito delle votazioni, di esaminare e firmare, alla fine della riunione, il verbale compilato dal segretario. Quest’ultimo svolge funzioni di certificazione annotando nel verbale tutto quanto avviene nel corso dell’assemblea e registrando le deliberazioni adottate dalla stessa assemblea.

Prescindendo dall’esame dello svolgimento dell’assemblea, è opportuno, ai fini della ricognizione delle funzioni dell’amministratore, approfondire il ruolo di costui nell’ambito dell’as­semblea. Si ritiene che, pur non essendo il ruolo dell’amministratore indispensabile per un proficuo svolgimento dell’assemblea, la sua presenza alle assemblee condominiali è buona regola di comportamento, perché non esiste delibera — all’infuori di quella di nomina e revoca — per la quale l’assemblea non abbia interesse a sentire il parere dell’amministratore.

Il Consiglio di Condominio

Alcuni regolamenti di condominio prevedono la figura del Consiglio di Condominio, organo avente finalità di colla­borazione con l’amministrazione. La legge non fa espressa menzione di tale organo, certo è che nei condomini di notevoli dimensioni, è un modo per semplifica­re i rapporti tra tutti i condomini e l’amministratore che, così, viene a contatto direttamente solo con alcuni di essi, in rappresentanza degli altri.

L’AVVISO DI CONVOCAZIONE

L’avviso di convocazione costituisce un adempimento essen­ziale per la valida costituzione dell’assemblea, sicché la mancanza di esso, anche con riferimento ad uno solo dei condomini, compor­ta, in linea generale, la nullità assoluta e inderogabile della deliberazione. L’avviso deve essere inviato a tutti gli aventi diritto almeno cinque giorni prima dell’adunanza (art. 66 ultimo comma disp. att. c.c.), termine inderogabile ai sensi dell’art. 72 disp. att. c.c., ma suscettibile di essere reso più ampio dal regolamento condominiale.

Oltre al requisito dell’invio a tutti i condomini indistintamente, la convocazione deve contenere: a) l’indicazione del giorno, dell’ora, del luogo della riunione, sia per la prima, che per la seconda convocazione, considerando che quest’ultima dovrà tenersi tra il primo ed il decimo giorno successivi a quello stabilito per la prima; b) l’indicazione degli argomenti che verranno trattati, quelli pre­visti dall’art. 1135 c.c. per le assemblee ordinarie, quelli suggeriti direttamente dai condomini (che varranno anche e soprattutto per le riunioni straordinarie). La voce "varie ed eventuali" deve riferirsi a semplici comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, prospettazioni dei problemi e risposte dell'amministratore; c) l’indicazione del luogo, locale all’interno del condominio, di pertinenza dell’amministratore o di un condomino, od anche, nel caso di condomini di notevole entità, da locali  a tal uopo affittati; d) la convocazione deve indicare, naturalmente, anche il giorno e l’ora dell’assemblea, che deve essere fissata tenendo conto della normale disponibilità di tempo dei condomini e delle esigenze lavorative di ciascuno di essi; e) per la completezza della convocazione non è sufficiente che in essa siano inseriti tutti gli elementi sopra descritti, perché la stessa non è valida se non sono rispettati i termini previsti dall’ultimo comma dell’art. 66 disp. att. c.c., cioè cinque giorni dalla data fissata per la riunio­ne, non calcolando il giorno di spedizione, né quello di prima convocazione.

ASSEMBLEA ORDINARIA E STRAORDINARIA

L’assemblea può essere convocata in via ordinaria o in via straordinaria. L’assemblea è convocata in via ordinaria almeno una volta l’anno per discutere e deliberare sulle materie indicate dall’1135 c.c. Diversamente l’assemblea straordinaria può essere convocata dietro richiesta dell’amministratore o di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. Le materie di cui all’art. 1135 c.c. (nomina amministratore, approvazione bilancio preventivo e consuntivo) devono essere deliberate, esclusivamente, in assemblea ordinaria.

COSTITUZIONE E VALIDITA’ DELLE DELIBERE

L’art. 1136, I° co. c.c., dispone che l’assemblea è regolarmente costituita in prima convocazione quando – oltre ad avere prova dell’avvenuta comunicazione a tutti i condomini – la somma delle quote di coloro che sono presenti raggiunga almeno i 2/3 del valore dell’intero edificio e gli intervenuti siano almeno i 2/3 di tutti i partecipanti al condominio.

La disposizione succitata riguarda l’assemblea riunita in pri­ma convocazione, mentre per la seconda convocazione l’art. 1136, terzo comma c.c. stabilisce che la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell’edificio e, pertanto, deve ritenersi che un’assemblea in seconda costituzione è sempre validamente costituita, indipendentemente dal numero dei presenti.

La regolare costi­tuzione dell’assemblea, che costituisce requisito di validità delle deli­bere, deve sussistere al momento della formazione dell’assemblea; l’eventuale allontanamento di alcuno degli intervenuti non incide sulla determinazione del “ quorum ” costitutivo, in quanto i requisiti di presenza e di valore devono esistere al momento iniziale della riunione.

L'art. 67, disp. att., c.c. regola il caso in cui un piano o porzione di piano sia in proprietà indivisa a più persone, ipotesi frequente nella pratica in caso di pluralità di coeredi, di coniugi in regime di comunione legale o convenzionale, di comunione convenzionale in genere. Fermo restando che ciascun comunista può prendere parte all'assemblea, la facoltà di parola e di voto è tuttavia attribuita soltanto al loro rappresentante accreditato presso l'assemblea. In difetto, il presidente provvede al sorteggio che, ovviamente, non può che attuarsi nei riguardi dei comunisti presenti e sempre che risulti essere stato inviato avviso di convocazione a ciascuno di essi.

MAGGIORANZE ASSEMBLEARI

Secondo quanto disposto dall’art. 1136 c.c., l’assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quella della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministrazione o le liti attivi e passive relative a mantenere che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni prevista dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

La maggioranza richiesta dalla legge per la validità delle delibere ha una duplice natura, essendo costituita da quella di numero (presenza dei condo­mini) e da quella dì valore (quota millesimale). Pertanto, la delibera presa senza la suddetta duplice maggioranza è da rite­nersi nulla e, anche senza un formale ricorso all’autorità giudiziaria da parte dei condomini dissenzienti o assenti finalizzato alla dichiarazione di invalidità, la legge concede allo stesso amministratore — nel caso si accorga del vizio — la facoltà di non eseguirla.

Si veda Tabella riassuntiva delle maggioranze assembleari

In deroga a quanto indicato dalla normativa codicistica, per particolari materie, il legislatore ha inteso abbattere le maggioranze previste: a) a oltre 18 anni dal varo della prima legge organica sul risparmio energetico (L. n. 10/91), oggi finalmente si hanno le idee un po' più chiare a proposito delle maggioranze "speciali" previste per gli interventi di efficienza energetica in condominio (commi 2 e 5 dell'articolo 26 della legge). Con il Dlgs n. 311/2006 si precisa che «Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea». b) L. 13/89 in tema di superamento delle barriere architettoniche negli edifici, all’art. 2  afferma, infatti, che,  in seconda convocazione di assemblea, l'installazione dell'ascensore può essere decisa anche da un terzo dei condomini, che rappresentino un terzo del valore dell'edificio.

La richiesta al condominio può essere fatta sia dal portatore di handicap (ovvero da chi ne esercita la tutela o potestà) che da ogni altro condomino.

E' onere di chi ha interesse alla innovazione formulare al condominio relativa richiesta scritta: da tale momento decorrono i tre mesi oltre i quali, nell'ipotesi di mancata pronunzia in ordine alla richiesta modifica, potrà essere esercitato il diritto di realizzare, a proprie spese, l’ascensore in questione.

DELEGHE ASSEMBLEARI

L’intervento in assemblea non deve necessariamente avvenire attraverso la “presenza fisica” del condomino: l’art. 67 disp. att. c.c., infatti, dispone che “ogni condomino può intervenire in assemblea a mezzo di un rappresentante”, in modo tale da non perdere il diritto ad esprimere la sua volontà.

Tali limiti alla discrezionalità dei condomini, invece, sono posti talvolta dal regolamento di condominio, il quale però, si faccia attenzione, non può mai vie­tare l’utilizzo del sistema della delega, in quanto la citata norma delle disp. att. c.c., è inderogabile.

INVALIDITA’ DELLE DELIBERE: NULLITA’ E ANNULLABILITA’

Le disposizioni del c.c. consentono al condomino, di impugnare  le   deliberazioni   prese   dalla  maggioranza contrarie alla legge o al regolamento (art. 1137 c.c.), “non prese in conformità della legge o dell’atto costitutivo” (art. 2377 c.c.) o in presenza di precise indicazioni (art. 1109 c.c.).

L’invalidità si distingue in nullità e annullabilità.

Le delibere nulle sono quelle prive egli elementi essenziali; quelle affette da vizi attinenti alla regolarità della costituzione dell’assemblea (come quelle che, in prima od in seconda convocazione, siano state prese senza il previo invito dì tutti i condomini o quelle prese non in assemblea o quelle prese con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o con maggioranze inesistenti o apparenti); quelle aventi un oggetto impossibile od illecito (ad esempio, innovazioni vietate); quelle che ledono i diritti di ciascun condomino sulle cose o servizi comuni o sul proprio piano o porzione di piano; quelle riguardanti un oggetto che esorbiti dalla sfera dei compiti dell’as­semblea e dell’amministratore.

Le delibere annullabili, invece, sono quelle affette da vizi formali, cioè prese in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamen­tari attinenti al procedimento di convocazione e di informazione dell'assemblea; quelle affette da eccesso di potere, che, cioè, ove riguar­dino atti di ordinaria amministrazione, siano gravemente pregiudi­zievoli alle cose ed ai servizi comuni e, ove riguardino innovazioni o altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, siano in contrasto con le norme dei commi 1 e 2 dell’art. 1108 c.c.; quelle che, pur essendo contrarie alla legge, concernano un oggetto rientrante nei poteri dell’assemblea; quelle affette da incompetenza, che, cioè, invadono il campo riservato all’amministratore, a meno che, naturalmente non riguardino le impugnative contro i provvedimenti dello stesso a norma dell’art. 1133 c.c.

Pertanto, le delibere sono annullabili: a) quando sono colpite da vizi soltanto formali; b) quando sono adottate violando regole generali, convenzionali o regolamentari, laddove si è stabilito un determinato procedimento per giungere alla manifestazione di volontà; c) quando sono inficiate da eccesso di potere, da incompeten­za, perché si riferiscono a materie riservate ad altri;

sono nulle: a) quando sono colpite da vizi che riguardano la regolarità della costituzione dell’assemblea e la valida espressione del voto;b) quando sono adottate senza le maggioranze prescritte dal­la legge; c) quando hanno un oggetto impossibile o illecito; d) quando ledono i diritti dei condomini sulle cose comuni o sulle parti di proprietà esclusiva.

Dal 2005 ad oggi tale orientamento è andato modificandosi: infatti, risolvendo un contrasto di giurisprudenza, le Sezioni Unite con sentenza n. 4806/05, hanno statuito che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale. Pertanto la delibera in questione, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, III° co. c.c., è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

Successivamente con sentenza n. 10816/09 la S.C., ribadendo il principio affermato nel 2005, è ritornata sulla distinzione tra le decisione prese nel corso dell’assemblea di condominio nulle ovvero annullabili. La sentenza ha il pregio di elencare quali delibere appartengono alla categoria di quelle nulle e quali, invece, alla categoria di quelle annullabili. Si legge in essa: “Sono qualificabili nulle soltanto le delibere dell’assemblea condominiale: a) prive degli elementi essenziali; b) aventi oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume); c) con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; d) comunque invalide in relazione all’oggetto”.  Sono da qualificarsi annullabili le delibere: “a) con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;b) adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; c) affette da vizi formali; d) in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; e) genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; f) che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.”

Avverso le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento il condomino dissenziente non può limitarsi a contestarne in via stragiudiziale la legittimità ma deve promuovere, a pena di decadenza, l’azione giudiziaria nel termine di 30 giorni come da recente orientale giurisprudenziale. Trascorso tale termine, in buona sostanza, le delibere annullabili sono destinate a sanarsi, nel senso che, in caso di mancata tempestiva azione giudiziaria, non è consentita più alcuna impugnazione.

Infine, in tema di impugnazione delle delibere dell’assemblea,  deve precisarsi che il ricorso all’Autorità Giudiziaria non sospende la delibera, salvo che la sospensione sia ordinata dal giudice.

LE IMPUGNAZIONI

L’art. 1137 c.c. prevede che le deliberazioni adottate dall’as­semblea sono obbligatorie per tutti i condomini e che contro le stesse deliberazioni, ove contrarie alla legge e/o al regolamento condominiale, il condomino dissenziente può fare ricorso all’auto­rità giudiziaria nel termine di 30 giorni. Tale disposizione riguarda le sole deliberazioni annullabili e non quelle nulle, la cui impugnativa non è soggetta a termini di decadenza (Cass. n. 3725/1978). L’amministratore non può impugnare le delibe­razioni dell’assemblea, in quanto non è previsto tra i soggetti legittimati e quindi non può arrogarsi i diritti di un condomino dissenziente.

È stato peraltro precisato che l’Amministratore, se non è legittimato a impugnare le delibere assembleari, può invocarne l’inopponibilità nei suoi confronti nel caso in cui esse siano radi­calmente nulle.

IL VERBALE DI ASSEMBLEA

L’ultimo comma dell’art. 1136 c.c. recita: “Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore”. Le decisioni dell’assemblea, in sostanza, devono essere trascritte. Il documento sul quale e' riportato lo svolgimento e la deliberazione dell’assise e' chiamato verbale dell’assemblea. Dottrina e giurisprudenza, nel corso del tempo, hanno delineato un contenuto minimo del verbale d’assemblea. E' necessario:

- riportare i nomi degli assenti e dei presenti;

- dare atto della regolare costituzione dell’assise;

- nominare un presidente;

- riportare l’esito della votazione;

- riportare le singole espressioni di voto al fine di verificare il raggiungimento dei quorum.

Se il verbale non consente di verificare le singole espressioni di voto, le delibere assunte risultano essere annullabili (Cass. n. 18192/09). L’unica eccezione è rappresentata dalla votazione unanime degli intervenuti all’assemblea.

Diversamente, laddove tale unanimità non venga raggiunta, e' insufficiente riportare la dicitura “l’assemblea approva a maggioranza”, in quanto tale dizione non permette di verificare, ad esempio, con che tipo di maggioranza è stata assunta. Non esistendo formule di rito prestabilite per redigere un verbale, la stesura dello stesso è lasciata ai condomini.  Infatti, “in tema di delibere di assemblee condominiali, non e' annullabile la delibera il cui verbale, ancorché  non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, nominale, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell'edificio da essi rappresentato, nonché  di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c.”  (Cass. 18192/09).

Nel condominio degli edifici, poiché la redazione del verbale dell’assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste, una volta che l’assemblea sia stata convocata occorre dare conto tramite verbalizzazione di tutte le attività compiute.